Zaanstad kan het opsplitsen van woningen naar kamerverhuur niet tegenhouden. De huisvestingsregeling waarbij het omzetten naar kamerverhuur via een vergunning geregeld wordt, deugt niet volgens de rechter.
In januari werden er diverse zaken tegen de gemeente aangespannen vanwege geweigerde vergunningen. In de gepubliceerde uitspraken die over vier en zes adressen gaat, is de weigering van Zaanstad vernietigd.
De rechtbank vindt dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening wel onderbouwd heeft dat er schaarse op de woningmarkt is maar niet dat die schaarste opgelost kan worden door verkamering aan een vergunningsstelsel te onderwerpen.
De rechtbank denkt dat Zaanstad die regeling misschien kan repareren, maar nu kan die dus niet gebruikt worden. Niet alleen de weigeringen zijn vernietigd, de rechtbank schrijft ook dat de “primaire besluiten moeten worden herroepen” wat betekent dat het hele vergunningsstelsel moet worden teruggetrokken. Dat is niet gebeurd.
Jan Doedel
Merkwaardig genoeg staat de verkameringsregeling nog steeds op de website van Zaanstad. En dat terwijl wethouder Harrie van der Laan die uitspraak al bijna een maand op z’n bureau heeft liggen, de uitspraak is op 18 april gedaan en op 21 april online gezet. Van der Laan heeft ook de gemeenteraad niet op de hoogte gebracht van de uitspraak.
Tijdens het Zaanstad Beraad van 20 april vraagt PVV-raadslid Peter van Haasen nog om handhaving op dat gebied omdat er nog steeds volop verkamerd wordt, ook in gebieden waar dit niet is toegestaan. Van Haasen krijgt er veel mail over, “we zijn toch niet voor Jan Doedel aan het werk geweest.” Burgemeester Hamming die als portefeuillehouder Handhaving de vragen beantwoordt, is dan nog niet op de hoogte van de uitspraak van de rechtbank. Volgens hem geldt de vergunningsregeling nog steeds: “je moet een vergunning aanvragen”.
Als we Van Haasen vragen of de raad op de hoogte is van de uitspraak van de rechtbank zegt hij er niks van te weten: “ik heb er nog niks van gehoord, wat een gezeik, daar zijn we twee jaar mee bezig geweest. Vrijdag heb ik zelfs een afspraak om met Handhaving mee te lopen om de verkamering te controleren.” Ook PvdD-raadslid Stella Pieterson heeft niets over de uitspraak gehoord: “ik zou wel wat meer willen weten over waarom de wethouder dat niet met ons gedeeld heeft.” Annemarie van Nieuwamerongen (VVD): “Dat had gewoon met de raad gedeeld moeten worden.” Menno de Haas (ROSA): “Ik was graag eerder geïnformeerd. Dat zou mijn voorkeur hebben gehad. Maar er zijn kansen om het beter te onderbouwen door de gemeenteraad.” Juliëtte Rot (DZ) vindt het ‘kwalijk’ dat Van der Laan het niet eerder met de raad heeft gedeeld, vooral omdat de zaak diverse keren – onder meer door DZ – aan de orde is gesteld. De partij hoorde ook dat er nog steeds – in weerwil van de regeling – vergunningen werden verleend: “er waren genoeg signalen dat de regeling niet toereikend was.” Rot vindt ook dat er meteen nadat de uitspraak bekend werd ingegrepen had moeten worden: “het is nu een onrechtmatige regeling.”
Huisvestingsbeleid
De uitspraak is een zware klap voor de gemeente. Het tegengaan van kamerverhuur is een speerpunt in het huisvestingsbeleid. Sinds 1 april 2021 moet een eigenaar van een pand waarin kamers verhuurd worden een ‘omzettingsvergunning’ aanvragen, ook is er een omgevingsvergunning nodig. Zonder die twee vergunningen is verkamering niet toegestaan. Die omzettingsvergunning is dus niet goed onderbouwd door de gemeente en het is de vraag of dat kan. Dan zou de gemeente met cijfers moeten aantonen dat verkamering tot langere wachtlijsten en minder beschikbare woonruimte zou moeten leiden.
De regeling is nu zo dat een eigenaar geen omzettingsvergunning krijgt als binnen een afstand van 100 meter al een omzettingsvergunning is (dus als er in de buurt al een pand verkamerd is). In Poelenburg, Peldersveld, Zaandam-Zuid en de Russische Buurt worden helemaal geen omzettingsvergunningen verleend. Die formulering wijst erop dat verdeling van woonruimte en het oplossen van schaarste niet het enige doel was maar dat ook overlast moest worden bestreden. De vergunningplicht voor kamerverhuur geldt ook voor bestaande verhuurders. In het verleden heeft Zaanstad ook al boetes uitgedeeld aan huiseigenaren die zonder vergunning woningen verkamerden.
Via zijn woordvoerder laat wethouder Harrie van der Laan (POV) weten dat hij pas laat in de middag of morgen kan uitleggen wat het betekent voor het beleid van Zaanstad en waarom de informatie niet met de raad is gedeeld.
Bekijk hier
- de regeling in Zaanstad.
- ons dossier Kamerverhuur
- ruim 60 vergunningen verleend in `Zaanstad (adressen)
De uitspraken:
@Kick van der Horst, Ja dat is absoluut waar van arbeidsmigranten uit allerlei landen die hard werken en geen overlast veroorzaken, die het huis en de straat netjes houden en rekening houden met de buren. Die wonen ook waar ik woon. Ik spreek dan over mijn buurt; er wonen 2 gezinnen uit een ander land, die hier werken en leven en gewoon onze buren zijn. En daar zit nu net het verschil; zij zijn een gezin, zij veroorzaken inderdaad geen overlast. De mensen waar ik over spreek vormen geen gezin. Zij zijn hier voor kortere tijd en leven (gedwongen)samen in een verkamerd pand. De samenstelling van dergelijke groepen wisselt regelmatig. Zij zijn jonger dan deze gezinnen en zij hebben een doel: werken en feesten. Zij hebben geen binding met de buurt. Sterker nog zij hebben schijt aan de buurt. Ze doen gewoon waar zij zin in hebben.
@Bart Prins: wij moeten dat dan maar gedogen. Pardon???? Ik dacht het niet. Tijdelijke bewoners die de permanente bewoners het leven zuur maken, omdat zij ook ergens moeten wonen? Ja, zij moeten ook ergens wonen maar niet in een woonwijk. De leefbaarheid gaat achteruit, de wijk verpaupert en dat moeten we dan maar gewoon pikken omdat wij ons moeten conformeren aan de leefwensen van hen. want zij moeten ook ergens wonen. Ik kan nauwelijks fatsoenlijk thuis werken! Of op een mooie dag buiten zitten. Dat lijkt mij de omgekeerde wereld. Met ze praten heeft geen zin dat heb ik al uitgelegd. En de huiseigenaren maar lachen want die denken alleen aan hun eigen portemonnee. Die portemonnee wordt alleen maar dikker en groter.... Die zijn net zo asosociaal, want zij doen helemaal niks aan de overlast. Je kunt het ook zien aan het onderhoud van deze panden. Het mag niets kosten, alleen zoveel mogelijk opbrengen. @Kick: kon dat maar van die dozen met een postzegel... en dat bij een paar keer overlast zij eruit worden gezet! Dat is niet zo. Er is heel vaak politie geweest. Feit is dat het pand waar ik naast woon nu illegaal wordt verhuurd. De 1e keer heeft 4 jaar geduurd. Na overlast en vernielingen is de omzettingsvergunning door de gemeente Zaanstad ingetrokken. Echt goed @ gemeente Zaanstad! Nu wordt het voor de 2e keer (illegaal) verhuurd. Wij als buurt ervaren weer overlast @Bart: een mooi alternatief is bijvoorbeeld als dat van gemeente Almelo. Zij bouwen flexwoningen aan de rand van de gemeente Almelo om overlast in de woonwijken tegen te gaan . Ja dat lezen jullie goed daar wordt het overlastprobleem gewoon bij de naam genoemd en dus erkend. (krant Tubantia 13 maart 2023) Almelo heeft dit bedacht naar aanleiding van het model van de gemeente Waalwijk. Er zijn dus zeker oplossingen. STOP VERKAMERING IN WOONWIJKEN!
Ik vraag mij wel eens af hoe het zit met brandveiligheid in dat soort verkamerde woningen.
Als ik zie hoeveel personen er bij ons dichtbij in een gewone eengezinswoning wonen, overigens geen last van hoor maar dat moet je treffen natuurlijk, van de begane grond tot de zolder .
Ik zie nergens vluchtwegen en zo.
Moet er niet aan denken als er brand ontstaat.
Ik ken genoeg voorbeelden van arbeidsmigranten uit allerlei landen die hard werken en geen overlast veroorzaken, die het huis en de straat netjes houden en rekening houden met de buren. Groeten en soms een praatje maken. Gewoon buren zijn dus. En die de gezelligheid wel beschaafd houden. Daar mag je oprecht blij mee zijn!
Voor wie overlast veroorzaakt, volstaat wat mij betreft een kartonnen doos. Liefst met postzegel erop en adresseren aan thuisfront.
Je vraagt je ook af hoe zo'n zooitje ongeregeld functioneert in hun baan. En wat voor werkgever er genoegen neemt...
Als verkamering tegenhouden niet zou lukken, treed dan tenminste keihard op tegen overlast. Na eerste waarschuwing onverbiddelijk uit huis verwijderen en alle kosten verhalen op persoon zelf, verhuurder en werkgever. Hoofdelijk aansprakelijk stellen. Worden ze vanzelf kritisch in het volk dat ze binnen halen. Juridisch haalbaar?
Ja, ik kan me enorm goed voorstellen dat het uit de klauwen kan lopen. Ik benijd je niet! Maar deze mensen werken, en komen desondanks niet in aanmerking voor een normale woning. Ze moeten toch érgens wonen. Aan de politiek om dat op te lossen. Maar dat doe je niet door dit soort constructies te verbieden, en vervolgens geen alternatief te bieden.
het zal een ramp zijn als er 3 of 4 mensen naast je wonen in een rijtjeshuis.
Het is niet leuk wellicht wannneer de buren het huis verkamerd hebben.
Maar mensen die overal achter het net vissen moeten toch érgens wonen.
Dat druk je heel subtiel uit Bart Prins. Ik woon naast een pand dat opgesplitst is in kamers. Dat pand wordt niet bewoond door mensen die steeds achter het net vissen, maar door arbeidsmigranten. Er is 24 uur leven in dat huis. Deze mensen werken in wisseldiensten en houden geen rekening met omwonenden. Zo wordt er te pas en te onpas keihard muziek gedraaid, luid gepraat en gelachen, de tuin is omgetoverd tot vuilnisbelt en s, nachts met meubilair geschoven. Er is meerdere keren netjes aan hen gevraagd of ze met ons rekening willen houden. Dat gebeurt dan ook voor 5 minuten. Je draait je om en de muziek staat weer op 10. Hoezo respectloos? Het gaat niet alleen om de naaste buren die hier last van hebben maar ook om buren in een bepaalde straal van dat pand. Weg woongenot. En zo kan ik nog wel een aantal zaken benoemen waarom je dat niet naast je wil.
Als het omzettingsvergunningstelsel in het Paraplubestemmingsplan kamerverhuur, woningsplitsing en toeristische verhuur niet meer geldt, dan gelden nog wel eventuele regels in de onderliggende bestemmingsplannen. Bijvoorbeeld bestemmingsplan Oude Haven voor oa de Russische Buurt en hierin is bepaald dat kamerverhuur (net als woningsplitsing) niet is toegestaan. Wel geldt dat B&W zoals altijd de mogelijkheid heeft om af te wijken van het bestemmingsplan, maar dat gaat niet zomaar (ook dat moet goed onderbouwd worden).
Dat bestemmingsplan is geldig voor nieuwe activiteiten. Een bestaande situatie kan wel als onwenselijk maar niet als niet-toegestaan worden gezien.
Een onherroepelijk geworden vergunning staat in rechte vast, ivm rechtszekerheid (er zijn overigens gevallen denkbaar waarbij een vergunning alsnog kan worden ingetrokken). Dat bedoelt u denk ik met bestaande situaties?
Weer een nieuwe regel voor het boek Bestuurskunde voor dummies:
We mogen het niet, maar dat zeggen we niet.....
De kroon spant hierbij de Nationale Politie zoals gister al bleek. Gelukkig dat de vrije pers de vinger aan de pols houdt.
Orkaan, ga zo door !