Zaanstad werkt aan de toekomst van Zuiderhout-Noord, het bedrijventerrein tussen het stadscentrum van Zaandam en het Hembrugterrein. Er zijn plannen voor woningbouw op het oude Bruynzeel-terrein en het noordelijke deel langs de Provincialeweg.

Donderdagavond – 20 maart – wordt tijdens het Zaanstad Beraad de haalbaarheidsstudie Zaandam Zuiderhout–Noord besproken. Daarnaast zullen vertegenwoordigers van Exter bij de raad insteken over de verwachte problemen die de bouw voor toekomstige bewoners met zich meebrengt, met name op het gebied van geur- en geluidsoverlast.

De Orkaan is aanwezig tijdens de vergadering en houdt je op de hoogte van alle ontwikkelingen rondom Zuiderhout-Noord.

Ontwikkelvelden: 1. IKEA-kavel en RON-gronden, 2. De Kop van Zuiderhout, 3. Noordelijke Provincialeweg, 4. Pieter Ghijssenlaan en Gerrit Bolkade, 5. Zuidelijke Provincialeweg, 6. Detailhandelscluster Zuiderhout-Noord

Korte termijn

Voor de herontwikkeling is Zuiderhout opgedeeld in zes gebieden. Voor sommige gebieden wordt nog onderzocht wat haalbaar is, terwijl op andere plekken al concrete stappen worden gezet, zoals op het oude Bruynzeel-terrein (1). Zaanstad is inmiddels eigenaar van de grond en heeft plannen om een ‘hoogstedelijk gemengd gebied’ te ontwikkelen, met wonen, werken en voorzieningen. De ruimte kan mogelijk ‘al spoedig benut worden’. Vorig jaar werd ook een ALDI geopend voor maximaal vijf jaar op Stormhoek 45.

Door de aankoop van de voormalige Bruynzeel-fabriek in mei 2024, die eigendom was van de voormalige Regionale Ontwikkelingsmaatschappij NZKG (RON) en IKEA, is in Zuiderhout-Noord een aaneengesloten gebied ontstaan dat, als het aan Zaanstad ligt, herontwikkeld gaat worden. Er wordt een startnotitie met een stedenbouwkundige visie en een ruimtelijk programma van eisen opgesteld als eerste stap richting herontwikkeling.

Langs de strook van bedrijven aan de Provincialeweg (3), het noordelijke deel, onderzoekt Zaanstad een mix van wonen en werken, met als toekomstbeeld een ‘hoogstedelijke groene stadsboulevard’. Het noordelijke deel richt zich op wonen, terwijl het zuiden werkgelegenheid behoudt. Dit ontwikkelveld heeft volgens Zaanstad ‘een grote potentie om de verbinding te vormen tussen het stadscentrum en het Hembrugterrein.’

Er zijn gesprekken geweest met stakeholders, die meerdere initiatieven naar voren hebben gebracht, die echter niet in het onderzoek worden genoemd. Deze worden meegenomen in het stedenbouwkundig ontwikkelkader.

Impressie ruimtelijke schets ontwikkelvelden 1 en 3 (het roze deel is nieuw te ontwikkelen), opvallend is dat de Provincialeweg volgebouwd is met bomen en dat op de Suzuki-garage een woontoren is bijgekomen. Ook de bestaande bouw in het midden is opgehoogd.

Woningbouw lastig

Op ontwikkelvelden 2, 4, 5 en 6 is herontwikkeling met woningbouw op korte termijn niet haalbaar. In ontwikkelveld 2 (De Kop van Zuiderhout) bevinden zich bedrijven met een hoge milieucategorie, waardoor woningbouw alleen mogelijk wordt als deze bedrijven besluiten te verhuizen.

Dit proces kan echter jaren duren, afhankelijk van de bereidheid van de bedrijven om zich te verplaatsen. In de tussentijd wordt er gekeken naar economische intensivering en mogelijkheden voor modernisering van het gebied, maar woningbouw blijft voorlopig niet realistisch.

Het bedrijvengebied Pieter Ghijssenlaan en Gerrit Bolkade (4) blijft ook voorlopig gericht op bedrijvigheid. De gemeente kijkt naar manieren om het gebied te moderniseren en beter te benutten, maar woningbouw is hier voorlopig niet aan de orde. De focus ligt op het versterken van de werkgelegenheid en het aantrekkelijker maken voor bedrijven.

Verder naar het zuiden, langs de Provincialeweg (5), blijft het gebied een werkbestemming houden, omdat wonen daar niet mogelijk is door de nabijheid van de industrie. Zaanstad onderzoekt wel economische impulsen voor dit gebied. Het heeft de potentie om als ‘scharnierpunt’ te fungeren tussen de ontwikkelingen van het Hembrugterrein en Zuiderhout-Zuid.

Detailhandelscluster Zuiderhout-Noord (6) blijft een winkelgebied. Het heeft een regionale functie en kan sterker worden door meer samenhang en concentratie van winkels. Ze kijken naar een betere uitstraling, verbeterde verbindingen met het stadscentrum, en misschien een parkeerhub om de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van het gebied te vergroten. Woningbouw wordt hier echter niet snel verwacht.

Financiering

Wethouder Breunesse vraagt tijdens het Zaanstad Beraad akkoord voor het beschikbaar stellen van € 180.000 uit het resterende IKEA-projectbudget. Dit bedrag wordt gebruikt voor het opstellen van een startnotitie met stedenbouwkundige visie en ruimtelijk programma voor ontwikkelveld 1 (IKEA en RON-gronden), en voor het opstellen van een stedenbouwkundig ontwikkelkader voor ontwikkelveld 3 (bedrijvenstrook langs de Provincialeweg).

Uit de haalbaarheidsstudie blijkt dat de herontwikkeling van Zuiderhout Noord ondersteund zal moeten worden door gemeentelijke investeringen, maar ook door externe financiering van partners zoals de provincie Noord-Holland en het Rijk. Dit wordt verder onderzocht om de financiële haalbaarheid van het project te garanderen.

Er wordt een ‘hefboomprincipe’ toegepast, waarbij de gemeente eerst in grond en infrastructuur investeert. Dit zorgt voor waardecreatie, waardoor ontwikkelaars en andere partijen daarna gaan investeren om de rest van de ontwikkeling te financieren. Daarnaast wordt er gekeken naar tijdelijke invullingen, zoals flexwoningen en creatieve werkruimtes, om het gebied al op korte termijn aantrekkelijker te maken.

Lees ook:

Door: Nick Boeske. Info: Raadsinformatiesysteem Zaanstad. Foto’s: Haalbaarheidsstudie Zuiderhout.