Tegenover het stadhuis van Zaanstad in Zaandam komt een woontoren van 75 meter hoog op het stukje grond waar eerder het Cultuurcluster was gepland.

Er zijn 100 woningen ingepland waarvan 30 procent sociale huur, 30 procent middeldure huur en 40 procent vrije sector. Op de onderste twee lagen komt een bewaakte fietsenstalling met 2.400 plekken, een Kiss & Ride en een plek voor taxi’s. Op het niveau van het stadhuis komen ‘commerciële voorzieningen’ (1.500 m2) zoals winkels en horeca (om de plek tot ’s avonds laat levendig te houden).

Een ‘complexe’ opgave volgens de ambtenaren die het plan in het Zaanstad Beraad toelichtten: “Figaro is bouwen op een postzegel met veel randvoorwaarden en aandachtspunten.”

Voorlopig wordt er echter nog niet gebouwd. Als alles goed gaat, kan er op z’n vroegst in het eerste kwartaal van 2026 begonnen worden met de bouw. Dan zou alles eind 2027 klaar kunnen zijn. Maar of die planning gehaald wordt is de vraag. Er wordt nu uitgegaan van een goedgekeurd bestemmingsplan voor het eind van 2023, ook moet het financiële plaatje dit jaar compleet zijn. Dat zou betekenen dat het bestemmingsplan en het kredietbesluit zonder problemen door de raad komen, wat met een project van een dergelijke omvang en complexiteit bijzonder zou zijn. Zelfs bij de eerste (technische) behandeling in het Zaanstad Beraad was er al vertraging: de vergadering liep uit zodat het geheime overleg over de financiën twee weken werd uitgesteld.

Aanbesteding

Een tweede hindernis is de aanbesteding. Zaanstad gaat er nu vanuit dat de aanbesteding medio 2023 kan starten (dan moet er dus een kredietbesluit liggen) en dat er één jaar later een kandidaat is die het voor de vastgestelde prijs wil bouwen. In 2024-2025 moet dan het definitieve contract uitgewerkt en getekend worden. Als er geen geschikte kandidaten gevonden worden (wat bijvoorbeeld bij de Zaanbrug gebeurde) duurt het allemaal veel langer en wordt het ook duurder.

Grondeigenaar Zaanstad moet beslissen voor hoeveel ze de grond gaan verkopen. Als de aanbesteding mislukt moeten ze wat aan de prijs gaan doen. De voorwaarden (fietsenstalling, K&R, taxi’s, winkels, horeca) zijn door NS/ProRail opgelegd en kunnen nauwelijks gewijzigd worden.

Met de hoogte kan nauwelijks ‘gespeeld’ worden, Peter Van Haasen (PVV) vreesde dat de aanbesteding misschien zou mislukken en informeerde of er dan niet hoger gebouwd kon worden om aantrekkelijker voor de bouwer te maken. Dat bleek niet zo eenvoudig. Hoger dan 75 meter bouwen wordt veel duurder (o.a. door extra brand-voorzieningen) waardoor er niet automatisch meer verdiend wordt. Dat houdt ook in dat lager dan 75 meter in feite onrendabel is; er werden wel alternatieven van 25, 30, 45 en 55 meter getoond maar die lijken vrij kansloos.

Catharina

Procedure en aanbesteding zijn niet de enige problemen. De Figaro-toren kan pas gebouwd worden als de Catharina-toren die ernaast is gepland (Icoon III). Dat kan nog wel eens een dingetje worden. Die woontoren zou oorspronkelijk al in 2016 worden gebouwd en eind 2018 zijn opgeleverd. Die bouw wordt met grote regelmaat uitgesteld. Vorig jaar werd gemeld dat het gebouw al volledig verkocht is, maar er is geen enkele bouwactiviteit op de plek te zien. En pas als de Catharina helemaal af is kan de Figaro gebouwd worden.

En het is een ’treintje’ aldus de toelichtende ambtenaren: pas als de Figaro af is kan er gebouwd worden op het Noordse Bosch.

(Of dat allemaal niet genoeg problemen zijn: over stikstof werd tijdens de bijeenkomst niet gesproken, maar voorlopig kan er dus helemaal niks gebouwd of vergund worden.)

Wind

Een gebouw van 75 meter hoogte heeft een grote schaduwwerking maar volgens de toelichting “kon je gewoon op het stadhuisplein in het zonnetje zitten”. De plaatjes die getoond werden, leken dat overigens niet echt te ondersteunen.

Groter probleem is de wind die vooral in de zuidoost-hoek van het gebouw (toegang tot fietsenstalling) tot ernstige hinder kan leiden. D66-raadslid Frits Hoedemaeker vond dat wel een probleem en informeerde naar oplossingen. Bouwkundige aanpassingen zijn beperkt mogelijk was het antwoord, maar – opnieuw aldus de toelichting – de wind was geen wettelijke beperking, je zou die waarschuwing dus ook in de wind kunnen slaan.

De fietsenstalling wordt ‘fysiek’ bewaakt. De plannen om die bewaking ook uit te breiden tot fietsenstalling De Droogschuur zijn geschrapt, dit tot ongenoegen van POV-raadslid Perry van der Velden die de situatie bij De Droogschuur ‘dramatisch’ noemde.

Geen auto

VVD-raadslid Tjeerd Rienstra vroeg of er niet minder fietsenplekken konden komen omdat De Droogschuur (die hij ‘De Hooischuur’ noemde) er al was. Nee, die 3.200 fietsen zijn afgesproken met de NS volgens de toelichting. Er is zelfs een probleempje omdat er eigenlijk geen plek is voor de fietsen van ambtenaren (ook hun stalling verdwijnt aan het Noordse Bosch), tijdelijk kunnen ze in Figaro maar voor 2040 moeten ze eruit.

Door wie en hoe de fietsenstalling geëxploiteerd gaat worden is niet in de presentatie terug te vinden.

In de Figaro-toren komen geen parkeerplekken en de bewoners krijgen ook geen parkeervergunning voor het centrum kreeg CDA’er Marc Wit te horen. Bewoners zouden uit ‘jongeren’ en ‘kleine gezinnen’ bestaan die een ander ‘mobiliteitsgedrag’ zouden hebben (= geen auto).

De volledige presentatie is her te bekijken.

De plaatjes