Een hotel van 150 kamers met ‘short-stay’ op de ‘Kogelfabriek’ aan de rand van het Noordzeekanaal? Openluchtvoorstellingen? Congressen? Een dakterras? Een nieuwe aanlegsteiger? Dat zou zomaar eens kunnen.

De eigenaren van het karakteristieke witte rechthoekige gebouw aan het Noordzeekanaal, Amerborgh International en The Next, hebben zo’n constructie laten ontwerpen door architectenbureau OMA van Rem Koolhaas.

De plannen voor het Hembrugterrein zijn door een fout niet officieel vastgesteld. Zaanstad publiceerde de ‘ontwerptoelichting van het omgevingsplan’ in plaats van de ‘plantoelichting’. Daarom moet de bezwaarprocedure opnieuw. Tot en met 25 mei kan bij de Raad van State beroep worden ingesteld.

In een vorige fase zijn bezwaren ingediend tegen de plannen door Gijs Heutlnk Advocaten namens de eigenaren van de Kogelfabriek, Amerborgh International N.V. en The Next B.V. Het omgevingsplan zou namelijk de ontwikkeling van die plannen in de weg staan.

Doos?

U dacht misschien dat het plan (afbeelding boven en helemaal onder nogmaals) een witte overhangende doos was, maar dat heeft u mis, het is een ‘architectonische configuratie’:

“vanuit stedenbouwkundig perspectief is besloten de uitgestrektheid en openheid van het gebied en de schaal van het gebouw met haar dominante lengterichting als uitgangspunten te hanteren.

Er wordt:

“een ‘liggend’ nieuw volume op het gebouw geplaatst waarbij een onderscheid tussen oud en nieuw gemaakt wordt, zodanig dat dit nieuwe volume ‘zwevend’ ligt op het bestaande gebouw. Door de ‘koppen’ van het gebouw via bijzondere ingrepen te activeren als entrees worden directe relaties gelegd met de openbare ruimte en wordt de langgerektheid van het gebouw en de toekomstige publieke programmering van de begane grond ingezet als verbindend element in de openbare ruimte.”

25 meter hoog

In de praktijk betekent dat een opbouw van zo’n 12 meter op de 13 meter hoge fabriek, die aan de oostkant ruim 20 meter overhangt. In de fabriek wordt een “cultuurinitiatief op nationaal en internationaal niveau” gevestigd:

“een multidisciplinair platform voor de kunsten; een kunsthal naar een cultureel/commercieel concept dat het maken en ervaren van kunst mengt met het leven van alledag: expositieruimtes, ateliers, werkplaatsen, logeerkamers, et cetera. Naast de culturele voorzieningen zal ook een hotel worden ontwikkeld dat onderdeel is van het concept van de Kogelfabriek.”

Bij het hotel (van 150 kamers) zal ook gedacht worden aan ‘short stay’ van maximaal 6 maanden.

De advocaten hebben in 2017 bezwaar aangetekend. Ze vinden dat er een hoogteaccent van 20 meter (met een mogelijkheid tot 30 meter) nadrukkelijk voor de Kogelfabriek mogelijk moet zijn.

Ook de bepaling dat de bouwhoogte niet op plekken van ‘cultuurhistorische waarde’ mag worden verhoogd moest uit het plan, de Kogelfabriek is namelijk een gemeentelijk monument. En dus zou de hele opbouw van twee verdiepingen niet door kunnen gaan. Sowieso was het onmogelijk om twee verdiepingen te bouwen omdat de bouwoppervlakte daarmee de toegestane grens overschrijdt. Die bepaling moest dus ook van tafel.

De plannen omvatten circa 1.500 m2 horeca met zaalverhuur, waarvan een restaurant van circa 630 m2 op de Kogelfabriek (exclusief terrassen en daktuin), ook dat moet mogelijk worden in het plan volgens de exploitanten. In het originele plan was dat onmogelijk terwijl ook een dakterras niet was toegestaan.

Ook staat in de plannen dat hoogtebouw in de “eerste linie niet is toegestaan”, dat wil zeggen aan de rand. De eigenaren willen een uitzondering voor de Kogelfabriek.

83 bezwaren

Amerborgh en The Next willen de aanlegplaats voor de boot uit Amsterdam bij hun ingang, versterkte muziek laten horen, films draaien, geen extra parkeerplaatsen aanleggen (die moeten elders op het terrein komen) terwijl ze ook niet aan de eis van 25 procent elektrische oplaadpunten op hun eigen parkeerplekken willen voldoen.

In totaal formuleerde de advocaat 83 bezwaren, vrijwel alles is door de gemeenteraad gehonoreerd, alleen mag er geen steiger in het Noordzeekanaal komen en moet 25 procent van de parkeerplekken toch voorzien worden van opladers. Zelden hebben we een overheid zo zien kruipen bij een klager:

“Wij zijn verheugd dat u met dit enthousiasme wil bijdragen aan een kwalitatieve ontwikkeling van het hembrugterrein. Van uw plannen hebben wij dan ook met belangstelling kennisgenomen. Uw zienswijzen zijn in het navolgende beantwoord en zijn op een aantal punten aanleiding geweest tot het aanpassen van het omgevingsplan.”

(Andere klagers kregen aanzienlijk minder – meestal ‘niks’ – voor elkaar.)

Hieronder de tekening nogmaals (klik voor grotere versie), op de impressie lijkt de ‘doos’ een stuk lager dan de fabriek, maar in werkelijkheid is de fabriek 13,2 meter en wordt het totale bouwwerk bijna twee maal zo hoog (25 meter).